En signant une promesse de vente (« promesse unilatérale de vente »), seul le vendeur s’engage à vendre. Dans le compromis de vente (« promesse synallagmatique de vente»), le vendeur s’engage à vendre et l’acheteur s’engage à acheter.
Similarités des deux actes
Concrètement, les 2 actes sont très similaires. Ils reprennent tous les éléments essentiels de la transaction (prix, durée de validité, conditions suspensives…). L’avant-contrat peut être passé sous forme authentique (présence d’un notaire) ou sous seing privé (l’acte “sous seing privé”, ou “sous signature privée”, est passé sans notaire, soit par l’intermédiaire d’un agent immobilier soit directement entre le vendeur et l’acheteur).
Notre recommandation
Même si son intervention n’est pas obligatoire, nous vous recommandons de faire appel à un notaire dès la signature de l’avant-contrat. Il vous est en effet d’une grande aide : il rédige l’acte dans le respect de vos intérêts, et il vous conseille sur votre achat immobilier. Notez que si la promesse de vente est conclue pour une durée supérieure à 18 mois (c’est-à-dire que le bien est bloqué pendant plus de 18 mois, au cours desquels le vendeur ne peut pas le vendre à un tiers), elle doit obligatoirement être signée devant notaire.
Le moment de l'expiration
C’est principalement au moment de l’expiration de la durée de validité de l’acte que la différence entre promesse de vente et compromis de vente s’observe.
- Vous décidez de ne pas acheter au terme de la promesse de vente? Vous en avez le droit. Sachez néanmoins que vous paierez au vendeur une indemnité d’immobilisation. Son montant est fixé dans l’acte : environ 10% du prix de vente en moyenne. En pratique : le vendeur vous demande de verser 5% au moment de la signature. Si vous n’achetez pas, vous perdrez ces 5% mais il est rare que le vendeur engage des poursuites pour récupérer les 5% restants.
- Vous refusez d’acheter au terme du compromis de vente ? Le vendeur peut engager des poursuites à votre encontre. Il peut demander la vente forcée, ou des dommages et intérêts.
En pratique
À Paris, les parties préfèrent la promesse de vente au compromis de vente. Nous vous recommandons de prendre conseil auprès d’un notaire. Il vous oriente vers la forme d’avant-contrat la plus indiquée et prend en charge sa rédaction pour sécuriser vos droits.
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