Contre-visite : comment bien s’entourer ?

Organisée dans la foulé de l'offre remportée, la contre-visite permet de valider ou non la décision d'achat. Pour être réussie, elle doit être menée avec l’appui de professionnels compétents. Voici l’essentiel à savoir pour réussir votre contre-visite et faire le bon choix.

Pourquoi faire une contre-visite ?

La première visite d’un appartement ou d’une maison sert à valider dans les grandes lignes que les critères d’achat sont bien réunis. Elle donne souvent lieu à des réactions très émotionnelles : c’est le coup de cœur, ou à l’inverse, le doute, qui prend le dessus.

Un excès d’enthousiasme peut vite conduire à occulter certains aspects et à regretter son choix ultérieurement.

Si les émotions jouent un rôle important dans la décision d’acheter un bien immobilier, il convient cependant de s’en méfier, dans la mesure où un excès d’enthousiasme peut vite conduire à occulter certains aspects et à regretter son choix ultérieurement. C’est précisément tout l’intérêt de la contre-visite : placée sous le signe de la raison, elle permet de peser le pour et le contre. Autrement dit de décider en connaissance de cause et d’éviter les mauvaises surprises !‍

Vérifier l’état du logement

Un bien vous semble en parfait état ? Attention, les apparences sont parfois trompeuses et mieux vaut le scruter dans les moindres détails, en faisant attention aux éléments suivants :

• sols, murs, plafonds ;
• toiture et façade ;
• installations électriques ;
• bac de douche, baignoire, robinetterie dans la salle de bain ;
• meubles et équipements dans la cuisine.

Pour chaque élément, ne vous contentez pas d’un contrôle visuel.

Prenez par exemple le temps de tourner les robinets ou d’ouvrir le placard pour vérifier le bon fonctionnement des équipements. Par ailleurs, n’oubliez pas d’inspecter les dépendances éventuelles (cave, combles, garage, débarras etc.) ainsi que les parties communes si vous achetez un appartement (cage d’escalier, digicode, ascenseur, local poubelles, parking…).

Lire aussi : Les points à vérifier pendant une visite pour éviter les mauvaises surprises

Évaluer l’environnement

Au quotidien, comment vous sentirez-vous dans le bien immobilier que vous projetez d’acheter ? L’état du logement à lui seul ne suffit pas à se faire une idée précise. Il est en effet important de disposer d’une information claire sur tout ce qui est susceptible de générer un confort de vie ou, au contraire, des désagréments.

Sur ce terrain, l’évaluation des nuisances sonores représente sans doute l’un des points les plus importants ! Pour la réaliser, organisez la contre-visite à une heure à laquelle le bruit risque d’être le plus important - par exemple, aux heures auxquelles la circulation est la plus dense. Vous pouvez également interroger les voisins et le concierge.

Enfin, faites un tour de quartier pour repérer les commodités (commerces, écoles, crèches, équipements sportifs, transports), en n’hésitant pas à questionner les commerçants sur l’ambiance du quartier.

Prévoir les travaux de rénovation

Même lorsqu’un logement semble dans un état correct et prêt à être occupé, il est courant de devoir prévoir un budget travaux, lequel doit être impérativement connu pour vérifier la faisabilité financière du projet.

La contre-visite doit ainsi être l’occasion de faire le point :

• d’une part, sur les travaux techniques (changement de chaudière, mise aux normes de l’électricité…) ;
• d’autre part, sur les travaux de décoration à envisager (changement des revêtements de sol, peinture, espaces de rangement à créer etc.).

Pour connaître l’ampleur des travaux à réaliser, sollicitez la communication du dossier de diagnostic technique (DDT), qui rassemble l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires, c’est-à-dire :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
•  l’état des risques et pollutions ;
•  l’attestation Loi Carrez pour un appartement ;
•  les documents supplémentaires pour un bien ancien (portant sur l’amiante, le plomb, l’installation de gaz et/ou d’électricité).

Anticiper les dépenses

Au-delà de l’achat du bien immobilier en lui-même, quelles sont les dépenses à prévoir ? Ce point est important pour savoir si le projet dans sa globalité entre dans votre budget.

Lors de la contre-visite, il convient donc de demander les factures d’eau et d’électricité pour anticiper votre consommation et sa facturation. Pour l’achat d’un appartement, demandez également les derniers procès-verbaux de l’assemblée générale des copropriétaires.

Cela devra vous aider à chiffrer votre contribution prévisible aux travaux de la copropriété les plus coûteux sur les prochains mois voire prochaines années à venir (réfection de la cage d’escaliers, ravalement de façade…).

Pourquoi se faire accompagner par un expert, et non par un lama, pour sa contre-visite ?

La réponse à cette question est assez simple : vous ne savez pas tout, et sauf à travailler dans le secteur de l’immobilier ou de la rénovation, vous risquez fort de passer à côté d’informations importantes sans aide extérieure.

Étudier la faisabilité du projet

En matière de rénovation immobilière, il y a ce qu’on aimerait faire… et ce qu’il est possible de faire ! L’œil d’un professionnel vous sera ainsi utile pour savoir si les travaux que vous envisagez sont effectivement réalisables : 

• d’un point de vue technique. À titre d’exemple, il arrive qu’un mur porteur ne puisse pas être ouvert, ou du moins pas de la façon que vous imaginez. Un professionnel pourra également vous expliquer qu’il n’est pas possible d’installer une VMC.
• d’un point de vue juridique. Avez-vous le droit d’installer des volets roulants ou encore le droit de supprimer le conduit de cheminée qui traverse l’appartement ?

Ces questions appellent une réponse d’expert, lequel se fondera sur différents documents  pour vous répondre : le règlement de copropriété pour tous les travaux touchant à la structure ou le plan local d’urbanisme (PLU) pour les modifications de l’aspect extérieur du bien et le changement d’usage du logement.

Estimer le coût des travaux

Qui de mieux placé qu’un professionnel de la rénovation pour effectuer un chiffrage précis des travaux ? En tant que non-sachant, il est fort probable que vous vous arrêtiez à un premier stade d’analyse des travaux à prévoir, en listant principalement « ce qui se voit », à savoir les travaux de décoration.

Un professionnel vous aidera à ne pas minimiser le coût des travaux.

En consultant les diagnostics et en examinant les équipements, il vous recommandera certainement de budgéter des travaux supplémentaires. À titre d’exemple, vous serez certainement capable, seul, d’identifier qu’un changement de fenêtres s’impose. Un expert, lui, vous dira peut-être que cette modification implique de changer également le système de ventilation !

Un expert vous donnera donc une vision objective et fiable du budget à prévoir, son chiffrage pouvant ensuite servir de levier pour négocier le prix d’achat.

Repérer les défauts cachés

Un parquet légèrement déformé, un papier peint un peu décollé, des fissures sur la façade… Ces petits détails peuvent sembler anecdotiques, surtout en cas de coup de cœur. En réalité, ils sont parfois le signe de problèmes plus ennuyeux (existence d’un dégât des eaux, humidité excessive, problème de fondations…). Là-encore, l’œil d’un professionnel peut être d’un grand secours et vous éviter de vous lancer dans un achat immobilier donnant lieu à de mauvaises surprises.

Les diagnostics obligatoires (DPE, diagnostics électriques, etc.) contiennent également de nombreuses informations – à lire avec attention !

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FAIRE LA SIMULATION

Quels professionnels solliciter pour une expertise du bien ?

Lors d’une contre-visite, rien ne s’oppose à ce que vous veniez accompagné d’un ou plusieurs professionnels, à sélectionner en fonction de la situation dans laquelle vous vous trouvez.

Architecte DPLG ou architecte d’intérieur ?

Si ces deux métiers sont parfois confondus, ils sont toutefois bien différents.

L’architecte DPLG exerce une profession réglementée et est inscrit à l’Ordre des architectes. Il intervient à la fois pour vérifier la faisabilité juridique et technique du projet, concevoir le projet architectural et pourra ensuite, si vous lui confiez cette mission, sélectionner les artisans et assurer la maîtrise d’œuvre. Son avis est intéressant si vous souhaitez être conseillé avant l’achat sur la structure du bâtiment, évaluer le potentiel du bien immobilier et les contraintes, pour finalement disposer d’une estimation au prix juste. En général, on recommande de faire appel à un architecte pour les projets impliquant des opérations d’aménagement, de transformation ou encore d’extension.

L’architecte d’intérieur, quant à lui, n’intervient pas sur la structure, mais sur la conception et l’aménagement des espaces, dans l’optique de les rendre fonctionnels, confortables et esthétiques. Vous pouvez faire appel à ce professionnel si vous vous interrogez notamment sur les problématiques suivantes :

• optimiser l’espace ;
• ramener de la lumière dans une pièce ;
• agencer les espaces différemment, pour créer une pièce supplémentaire.

Coût : côté budget, les interventions de ces professionnels varient en général entre 100 à 1000 €, cette fourchette de prix comprenant le déplacement et le diagnostic.

Les professionnels du bâtiment : maître d’œuvre, entreprises de travaux et artisans

Parce que leur quotidien consiste à réaliser les travaux dont vous avez besoin (plomberie, électricité, menuiserie…), les professionnels du bâtiment sont les plus à même de détecter les défauts et vices du bien immobilier et vous fournir un devis qui vous permettra de négocier.

Pour des raisons pratiques, faites plutôt appel à une entreprise générale si vous envisagez une rénovation totale : cela vous permettra d’avoir une vue globale, sachant que si vous sollicitez des artisans sur chacun des postes à prévoir, certains travaux à faire peuvent n’être signalés par aucun d’entre eux (chacun pensant qu’un autre professionnel s’en occupera).

Enfin, sachez qu’un maître d’œuvre a pour rôle de suivre les travaux et la coordination des différents corps de métier. C’est donc un professionnel capable de vous donner une vue d’ensemble sur votre projet et son coût.

Coût : quel que soit votre choix, comptez entre 400 et 1500 euros pour le déplacement et le diagnostic, le coût de l’intervention étant variable.

Se faire accompagner par ses proches, une idée à double tranchant !

Pour économiser les frais liés à l’intervention d’un expert, il pourrait être tentant de solliciter sa famille ou ses amis. Ceux-ci vous connaissent bien et sont en effet susceptibles de vous alerter sur des caractéristiques du bien immobilier qui leur semble inadapté à votre mode de vie.

Cependant, méfiez-vous ! Comme vous, et à moins d’une profession légitime, ils ne sont pas experts techniques et ne détecteront pas les défauts cachés. Ils risquent également de vous donner un avis subjectif, en se fondant sur leurs goûts personnels.

Si vous optez pour une contre-visite en compagnie d’un proche, prévoyez pour cette raison de faire appel à une personne reconnue pour un certain nombre de qualités : sens critique et du détail, capacité à se mettre à la place des autres et à se projeter.