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Rares sont les propriétaires de biens anciens qui sautent l’étape travaux. Un chantier excitant sur le papier mais qui se révèle souvent angoissant tant il faut jongler entre une addition qui grimpe en flèche, une to-do list qui n’en finit pas et des délais qui s'allongent.
Les inspirations ne manquent pas, l’argent sur votre compte, si.
Car au risque d’enfoncer une porte ouverte, les travaux, ça coûte cher. Entre 200 et 500 euros /m2 pour une rénovation simple (changement de carrelage, par exemple) et 1 000 et 1 500 euros /m2 pour une rénovation totale. Une fourchette à moduler en fonction de la surface, du choix des matériaux et de la gamme des équipements, de l’intervention ou non d’un professionnel etc. De quoi donner des sueurs froides lorsque le budget est serré...
Vous serez donc obligés d’arbitrer entre différents chantiers si l’addition est trop salée pour pouvoir tout entreprendre d’un coup. Par où commencer les travaux ? Quels travaux doivent être réalisés en priorité ou, au contraire, quels travaux peuvent être reportés à plus tard ? Réponses.
Commencez par faire un bilan, calmement
Distinguez vos besoins de vos envies
Si votre budget est limité, ne vous éparpillez pas. Concentrez-vous sur ce qui est indispensable à votre arrivée dans les lieux. Car chaque mois qui passe à payer un loyer est un mois qui vous coûte cher et qui fait gonfler votre budget travaux.
Identifiez la liste des travaux dits “nécessaires”
Commencez donc par faire un état des lieux, diagnostics à l’appui, pour identifier la liste des travaux dits “nécessaires”. Contrairement aux travaux dits “de confort”, ils répondent à un enjeu :
- de santé et/ou de sécurité (voire même une obligation légale) : remise aux normes de l’électricité, remplacement de la plomberie, changement du système de chauffage, des fenêtres etc., ou
- de cohérence avec votre mode de vie : souhaitez-vous modifier la répartition des espaces ? Supprimer une chambre pour agrandir la pièce à vivre ? Intervertir la salle de bains et la cuisine ?
Cette étape est moins agréable que le choix du carrelage de la salle de bains, mais le secret de travaux réussis réside dans la cohérence de leur chronologie. Il serait par exemple dommage de devoir démolir ce fameux carrelage fraîchement posé pour déplacer les canalisations de vos WC.
Soyez également attentif au règlement de copropriété car certains travaux, comme la suppression d’un mur porteur, sont soumis au vote des copropriétaires de la résidence. Une démarche qui peut retarder vos travaux… et augmenter vos coûts si vous continuez à payer un loyer dans l’intervalle.
Notre conseil : Faites venir un professionnel le plus tôt possible
Idéalement, faites-le intervenir au moment de la contre-visite, en amont de l’offre d’achat. Il identifiera les urgences et les obligations, et vous transmettra une première évaluation du budget gros œuvre. De même, plongez-vous dans les diagnostics immobiliers pour repérer des failles parfois invisibles.
Définissez les travaux à faire réaliser par un professionnel, et ceux dont vous pouvez vous occuper
Il y a les bricoleurs, et il y a les autres. Ceux qui ont dans leur famille ou leur carnet d’adresses un maître de la rénovation express – ou pas. C’est indéniable, mais ce n’est pas si simple.
Car au-delà de ce que vous pouvez / savez faire, il y a ce que vous n’êtes pas autorisé à faire par vous même. Par exemple, il est obligatoire de faire appel à un architecte dès 150 m2 de surface de plancher. De même, certains travaux de mise aux normes nécessitent de faire intervenir des artisans spécialisés pour garantir la conformité de votre installation électrique ou votre plomberie.
Laissez le gros œuvre à des professionnels
Pour les bricoleurs du dimanche, il faudra veiller à faire un arbitrage éclairé avant de se lancer à corps perdu dans la rénovation. Car tant que le bien est inhabitable, les loyers que vous continuez à payer grignotent l’économie faite sur le coût de la main d’oeuvre – jusqu’à la dépasser si vous finissez par y passer BEAUCOUP plus de temps qu’un professionnel. A cela s’ajouteront des coûts non financiers mais qui peuvent peser dans la balance : stress, fatigue, temps…
Il est donc conseillé de peaufiner ses talents de bricoleur dans un second temps, lorsque l’heure est venue d’aménager, et de laisser le gros oeuvre à des professionnels.
Comment financer vos travaux ?
Constater les travaux à faire c'est bien, les effectuer c'est mieux. Mais comment faire lorsque l'on n'a pas le budget nécessaire ? Trouver un associé en béton : Virgil qui co-investit jusqu'à 100 000 euros pour vous permettre d'acheter le bien qui vous correspond vraiment. Vous pourrez ainsi utiliser votre apport initial pour financer votre projet.
Les travaux à réaliser en priorité : le gros oeuvre
En matière de travaux, il y a un ordre logique à respecter. Il faut toujours démarrer le gros œuvre (ou comment commencer par les murs et le toit d’une maison avant de choisir la couleur des rideaux) :
- les travaux d’aménagement de l’espace si vous prévoyez de revoir les plans pour redistribuer les pièces, abattre une cloison, intégrer des rangements sur-mesure ;
- la mise aux normes de sécurité pour l’électricité (remplacement du tableau électrique, gaines électriques dans les cloisons, installation de prises, mise en conformité...), la plomberie et parfois le retrait de matériaux toxiques (peinture au plomb, présence d’amiante…) ; et
- les travaux de rénovation énergétique, qui ont un double avantage : booster votre confort et apporter une plus-value importante à votre bien. La base de ce chantier, c’est de travailler l’isolation thermique pour évaluer les points de déperdition de chaleur. Une fois l’isolation faite, vous pourrez aller plus loin en vous attaquant à la ventilation (utile pour éviter l'humidité) et à la mise aux normes énergétiques du chauffage.
Les travaux secondaires : tout ce qui peut se faire progressivement
Un certain nombre de chantiers peuvent être décalés dans le temps. Ici, on pense aux travaux de rafraîchissement, d’aménagement et de décoration ou aux travaux qui permettront d’augmenter la valeur de votre bien.
- La rénovation des plafonds, sols et murs : ces travaux impliquent la dépose des revêtements existants, la pose de nouveaux matériaux comme du parquet, du carrelage, de la peinture, du papier peint. A moins d’avoir revu la distribution des pièces et abattu des cloisons, cette étape peut attendre. Seule contrainte à avoir en tête : il faudra vider les pièces concernées – et donc pouvoir stocker temporairement leur contenu.
- L’ameublement et la décoration : ici, il s’agit moins de rénover le logement lui-même que de renouveler ses équipements pour lui donner un coup de neuf (électroménager, luminaires etc.), bref, de peaufiner votre cocon pour qu’il soit tout à fait à votre image et que vous soyez fier d’y accueillir vos proches !
- Les travaux stratégiques qui ajoutent de la valeur à votre bien : l’objectif de ces travaux peut être d’augmenter la performance énergétique du logement (isolation, installation d’une nouvelle chaudière, etc.) ou la surface habitable (en aménageant les combles par exemple).
Conclusion : En cas de budget limité, il va falloir arbitrer
Vous ne pourrez pas faire tout ce dont vous rêvez d’un seul coup et vous devrez décaler une partie du chantier. Gardez en tête que pour limiter le coût de cette étape travaux, votre objectif est de pouvoir poser vos valises le plus rapidement possible pour arrêter de payer un loyer.
Attaquez donc par le gros œuvre et anticipez un maximum de choses en vous appuyant sur des professionnels. Si le choix du mobilier et de la décoration fait partie des grands plaisirs du projet, rappelez-vous néanmoins que ce n’est ni ce qui apportera de la valeur à votre bien, ni ce qui doit figurer en haut de votre to-do list.
Et si vous augmentiez votre budget travaux ?
Vous avez trouvé le bien parfait qui tient tout juste dans votre budget. Seulement voilà : il ne vous restera rien pour financer la rénovation dont votre futur chez vous aurait tant besoin. Tout change avec Virgil. Nous complétons votre apport en investissant jusqu’à 100 000 euros d’apport pour vous permettre de financer le bien de vos rêves sans sacrifier les travaux qui vont avec.
